Inmueble de alquiler de 280.000€: −5.700€ flujo de caja año 1, IRR 8,2% año 10
Los números que Jake hizo antes de comprar
Jake tiene 34 años, 88.000€ ahorrados y sigue oyendo que las propiedades de alquiler son el camino al ingreso pasivo. Encuentra una vivienda unifamiliar de 280.000€ en una zona suburbana donde casas similares se alquilan por 1.700€/mes. Saca una hoja de cálculo.
Lo que encontró no era lo que prometían los podcasts inmobiliarios.
Configurando la inversión
Jake pone el 25% de entrada — 70.000€. Añade gastos de cierre de ~4.200€ (1,5%), y su efectivo total invertido es de 74.200€.
La hipoteca: 210.000€ financiados al 3,5% en España a 30 años = 943€/mes en capital e intereses.
Año 1: La ducha fría
P&L del año 1 línea por línea:
| Línea | Cantidad anual |
|---|---|
| Alquiler bruto (1.700€ × 12) | +20.400€ |
| Reserva por vacancia (8%) | −1.632€ |
| Ingreso por alquiler efectivo | +18.768€ |
| Gestión de propiedad (8%) | −1.501€ |
| IBI + tasas | −2.800€ |
| Seguro | −350€ |
| Reparaciones y mantenimiento | −2.800€ |
| Total gastos operativos | −7.451€ |
| Ingreso Neto Operativo (NOI) | 11.317€ |
| Hipoteca capital+intereses (943€ × 12) | −11.316€ |
| Flujo de caja antes de impuestos año 1 | +1€ (en España justo en break-even) |
Nota: El tipo bajo español mantiene el año 1 cerca del break-even. La misma propiedad a tipos estadounidenses del 6,5% sería −5.700€ de flujo negativo. El modelo de TIR usa la cifra española conservadora.
Pero espera — ¿Y el cap rate?
El cap rate (NOI ÷ precio de compra) es una medida de retorno de la propiedad independiente de la financiación:
11.317€ ÷ 280.000€ = 4,04%
Como contexto, el bono español a 10 años rinde actualmente alrededor del 3,3%. Sin apalancar, esta propiedad apenas supera cero en términos reales tras inflación.
El retorno cash-on-cash (flujo de caja año 1 ÷ efectivo invertido): 1€ ÷ 74.200€ = 0,0%
Año 1 es break-even. Año 2 y 3 muy similar. Aquí es donde la mayoría de inversores primerizos se asustan y venden.
La vista a 10 años: donde se pone interesante
Jake tiene paciencia. Aquí lo que pasa en una década con:
- Crecimiento anual del alquiler del 2,5% (conservador en España)
- Revalorización anual del 2,5%
- Los alquileres suben pero también los gastos (la inflación afecta a ambos)
| Año | Flujo de caja mensual | Valor propiedad | Equity | Flujo acumulado |
|---|---|---|---|---|
| 1 | +0€ | 280.000€ | 76.000€ | +0€ |
| 3 | +80€ | 295.000€ | 87.000€ | +1.500€ |
| 5 | +185€ | 310.000€ | 104.000€ | +5.500€ |
| 7 | +315€ | 326.000€ | 124.000€ | +12.300€ |
| 10 | +485€ | 345.000€ | 174.000€ | +24.000€ |
TIR a 10 años: aproximadamente 8,2% — comparable a una cartera equilibrada acciones/bonos, pero requirió 74.200€ por adelantado, 10 años de paciencia y llamadas ocasionales de mantenimiento a las 2 am.
La métrica que realmente importa
El flujo de caja del año 1 a menudo está cerca de break-even para propiedades de alquiler apalancadas españolas (a diferencia de mercados estadounidenses de alto interés), pero eso no es prueba de buen trato.
La métrica que realmente te dice si una operación funciona es la TIR sobre tu período de tenencia esperado. Una propiedad con 0% cash-on-cash en el año 1 todavía puede entregar 8-10% TIR a 10 años una vez que incluyes amortización de capital y revalorización.
Pero si la TIR sale al 4-5%, estás bloqueando 74K€ en capital ilíquido por un retorno que podrías igualar sentado en un fondo monetario — sin las llamadas de inquilinos.
Donde no aplica este escenario
- Compradores en efectivo. Sin hipoteca = sin lastre de financiación. El cap rate y el cash-on-cash convergen. Estructura de break-even diferente (mucho más corta).
- Mercados de alta revalorización. Si tienes razones sólidas para creer que tu mercado específico superará la revalorización del 2,5% (zonas premium de Madrid/Barcelona, áreas en regeneración), la TIR cambia drásticamente. El “si” sostiene el análisis.
- House hacking. Vivir en parte de la propiedad cambia drásticamente las matemáticas. El alquiler de las otras unidades compensa tus gastos de vivienda; cambia el tratamiento fiscal. Marco diferente.
- Por debajo del 0,4% alquiler-precio. Una propiedad donde el alquiler mensual está por debajo del 0,4% del precio de compra casi nunca tiene sentido financiero, incluso a horizontes largos. No ejecutes la calculadora si el filtro de cribado ya falló.
Abre la Calculadora de ROI de Alquiler → y ejecuta tu operación específica. La TIR a 10 años es la métrica contra la que evaluar; el flujo de caja del año 1 solo, induce a error.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el flujo de caja del alquiler suele ser negativo en los primeros años?
A los tipos hipotecarios de 2026 (España ~3,5%, EE.UU. ~6,5%), el coste de financiación de un alquiler apalancado típico supera al NOI los primeros 3-5 años. Crecimiento de alquiler + amortización de capital + revalorización eventualmente lo voltean a positivo, pero las matemáticas iniciales son estructurales, no señal de mal trato.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate, cash-on-cash y TIR?
Cap rate es retorno a nivel de propiedad, ajeno a la financiación. Cash-on-cash es el retorno anual apalancado sobre el efectivo invertido. TIR es el retorno multianual incluyendo revalorización y salida. La misma propiedad puede mostrar 4% cap, −8% cash-on-cash año 1 y 8% TIR — todo cierto, todo describiendo cosas distintas.
¿Es una propiedad de alquiler una buena inversión en 2026?
La mayoría de operaciones de alquiler en EE.UU. a precios y tipos de 2026 producen TIRs de 6-9% a 10 años — comparable a acciones pero ilíquido, intensivo en gestión y concentrado. En España la rentabilidad bruta es más baja (Madrid/Barcelona 3-5%), depende mucho de revalorización. A favor del alquiler: ahorro forzado, beneficios fiscales por amortización, apalancamiento. En contra: coste de oportunidad de 70K€+ de entrada, horas de gestión de inquilinos, menor diversificación.