我的房貸月付是多少？
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查看你的每月房貸金額、總利息，以及第一年的本金與利息拆解。
1,500 萬的房子，每月要繳多少
工具預設房價 1,500 萬元、利率 2.125%，接近中央銀行統計 2026 年 6 月五大銀行新承做房貸的 2.155%。我們用頭期款兩成和三成、三種年限跑過：
| 頭期款 | 貸款金額 | 20 年月付 | 30 年月付 | 40 年月付 | 30 年總利息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 兩成（300 萬） | 1,200 萬 | 61,419 | 45,108 | 37,133 | 423.9 萬 |
| 三成（450 萬） | 1,050 萬 | 53,742 | 39,470 | 32,492 | 370.9 萬 |
把年限從 30 年拉到 40 年，月付少 7,975 元，總利息卻從 423.9 萬變成 582.4 萬，多了 158 萬。年限是用總利息換月付的空間，不是省錢。
利率高 0.375 個百分點，30 年多付 83 萬
貸款 1,200 萬、30 年，利率每往上一格（0.35 到 0.5 個百分點），總利息就多 75 萬到 114 萬：
| 利率 | 月付 | 30 年總利息 |
|---|---|---|
| 1.775% | 43,016 | 348.6 萬 |
| 2.125% | 45,108 | 423.9 萬 |
| 2.5% | 47,415 | 506.9 萬 |
| 3% | 50,592 | 621.3 萬 |
台灣的房貸大多是機動利率，跟著央行政策利率和銀行的指標利率調整。比較銀行條件時，除了第一年的優惠利率，也要看優惠期結束後加碼多少。
第一年繳的錢，一半以上是利息
本息平均攤還每月繳的金額固定，但組成會變。1,200 萬、2.125%、30 年，第一個月 45,108 元裡有 21,250 元是利息，只有 23,858 元還到本金；第一年合計繳 54.1 萬，其中 25.2 萬是利息。工具下方的前 12 個月明細可以看到這個比例怎麼慢慢移動。
第二戶和高價住宅的限制
中央銀行的選擇性信用管制從 2024 年 9 月起收緊，2026 年 3 月和 9 月兩次放寬第二戶：目前自然人第二戶的貸款成數上限是 7 成、不能有寬限期；第三戶以上和高價住宅仍是 3 成。第一戶不受這個管制，實際能貸幾成由銀行依房屋鑑價和你的收入決定，鑑價常比成交價低，所以頭期款要準備得比「兩成」多。
怎麼算的
- 貸款金額：
房價 × (1 − 頭期款比例) - 每月本息：
貸款 × r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)，r = 年利率 ÷ 12，n = 年數 × 12；利率 0% 時直接是貸款 ÷ n - 總利息：
每月本息 × n − 貸款金額
GitHub 原始碼。資料來源：中央銀行五大銀行新承做購屋貸款利率（2026-06）；中央銀行理監事會 2026-03 及 2026-09 調整選擇性信用管制（經今周刊、理財周刊報導）。
這個月付沒有包含的
- 寬限期。新青安等方案可以前幾年只繳利息，寬限期一結束月付會跳升，用寬限期試算看跳多少。
- 利率變動。工具假設 30 年同一個利率，機動利率上升時月付會跟著調。
- 本金平均攤還。每月還一樣的本金、利息遞減，前期月付較高、總利息較少，這個工具只算本息平均攤還。
- 買房的其他費用。契稅、代書費、仲介費、裝潢，以及每年的房屋稅和地價稅，都不在月付裡。
實際可以怎麼做
- 先用工具找出月付，對照家庭月收入；常見的經驗法則是月付不超過收入的三分之一。
- 利率多加 0.5 個百分點再算一次，確認升息時還繳得起。
- 年限先用 30 年算，40 年只當作月付的緩衝，不當作預設。
- 跟銀行談時，問清楚優惠利率期間、之後的加碼、提前還款有沒有違約金。
- 還在猶豫要不要買，用租房 vs 買房把機會成本一起算進去。
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